近年来，成都的房地产市场掀起热议，尤其是在二手房领域，其成交量是新房的三倍，然而价格却持续走低。许多买家选择的房屋价格在100万元以下，这类房子的总成交量在2026年1月达到了超过一半的比例。2023年上半年，成都的二手住宅销量突破1100万平方米，而新建商品住宅仅有400多万平方米。二手房的成交套数在3至6月连续四个月每月超过2万套。

成交量和价格形成鲜明对比，国家统计局显示，二手住宅平均价格同比下降约6.1%，挂牌均价从2025年的1.65万元/平方米降至2026年一季度的1.50万元/平方米。尽管购房者有意向购买新房，但高昂的价格和新房供应量缩减令他们难以承受。上半年，新房的供应量接近三年低点，同比减少超过30%。主城区的新房均价接近300万元，面积普遍在140平方米左右。

在此背景下，二手房的成交结构开始变得错位。对于预算有限的购房者而言，二手旧房拥有现成的配套设施；而那些追求大面积和新物业的购房者则将目光投向新房市场。交易中，低总价房因其“现在能住”的属性逐渐得到认可，购房者更注重生活成本而非未来增值。

同时，政府的更新政策为老旧小区的价值提升提供了新的机遇。例如，关于电梯改造的专项方案为老旧小区的电梯更新提供了资助，影響了二手房的定价。购房者不再单纯关注房龄，还会询问电梯的更新频率、社区的更新计划以及周边配套设施的稳定性。

随着市场的变化，开发商开始推出89平方米和103平方米的小户型，以应对高总价产品去化缓慢的现实。然而整体来看，主城区的新房面积仍接近140平方米，主要集中在200万元以上的价位，二手房的需求依然集中在50万到150万元的区间。

租赁数据反映了当前购房者的心态，成都住宅的月租金大多在1000元到3000元，适应于50万到150万元的购房总价，这显示出租金回报率与购房者实际支出相关。市场已经分化为两大类：重视当前居住成本的二手房买家与关注户型及长期持有成本的新房买家。

限售松动后，更多存量房源进入市场，导致供给增加及买方的议价空间扩大。成交活动活跃并不意味着价格将反弹，因为每一笔低总价的成交都可能拉低同小区的挂牌价。

不同区域的市场表现各异，成熟区依托地铁和学校等基础设施保持二手房成交的稳定，而远郊区域则依赖未来规划，成交更加被动。政策已逐渐从新建城市转向改善老旧城区，为老房子的居住舒适度提升而投入。

成都一二手房的成交规模在全国持续领先，但内部结构已经发生变化。新房越来越侧重于改善型需求，而二手房则面对刚需。整体价格下滑的原因在于挂牌量上升及低总价的成交模式，是因为真实的居住需求按照预算重新分配所致，购房者关注的主要是地段、现房与期房的选择及其月供和租金间的平衡。